ÉRTÉKBECSLÉS, VAGYONÉRTÉKELÉS

Értékbecslés kinek is szól? Az Empire’92 Kft. egyaránt végez lakossági ügyfelek, jogi személyek, valamint igény esetén pénzintézetek számára forgalmi értékbecsléseket, mind a lakás célú, mind a kereskedelmi, üzleti jellegű, nem lakás célú ingatlanok, vagyonelemek vonatkozásában. Ez utóbbi esetben komplex vagyonértékelést is készítünk.

Értékbecslés (TEGOVA alapján)Az ingatlanok forgalmi értékének meghatározása során (értékbecslés), szakképzett munkatársaink a nemzetközi gyakorlatban elfogadott TEGOVA (The European Group of Valuers Associations ) útmutató alapján készítik értékbecsléseinket. E mellett a kissé speciális hitelfedezeti értékbecslés esetén a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet előírásainak betartásával járunk el, figyelemmel a 54/1997. (VIII 1.) FM. rendelet szabályaira a termőföldek vonatkozásában. Cégünk munkatársai az EVS (Európai Értékelési Szabványok – European Valuation Standards ) hitelbiztosítéki előírásainak, valamint az IVSC ( International Valuation Standards Committee ) iránymutatásainak betartásával készítik el az értékeléseiket, figyelemmel a MAISZ (Magyar ingatlanszövetség) által összeállított értékelési standardokra. Gyakorlatunkban az ingatlanok értékbecslésére három fő módszert alkalmazunk.

  • Piaci összehasonlító adatokon alapuló megközelítés (Open Market Value)
  • Költségalapú megközelítés (Deprreciated Replacement Cost Value)
  • Nyereségtőkésítési (hozadék) megközelítés

Piaci összehasonlítás

Lakás célú ingatlanok értékmeghatározásánál elsődleges módszerként a piaci összehasonlító adatokon alapuló megközelítést alkalmazzuk, miután ez adja a leginkább valós képet az ingatlan értékéről. E megközelítés során az értékelendő ingatlanhoz leginkább hasonló fizikai, jogi, műszaki jellemzőkkel rendelkező ingatlanok paramétereit vetjük össze, páronkénti összehasonlítás keretében
az értékelendő ingatlannal. Az összehasonlításra alkalmas ingatlanok esetében az eltérés 10 %-nál nagyobb mértékű nem lehet.

Korrekciós tényezők az értékbecslés folyamatában

Korrekciós tényezőket alkalmazunk, ahol figyelembe vesszük az infrastruktúrát, telekadottságokat, mikrokörnyezetet, használati szempontokat, jogi szempontokat, alternatív hasznosítási lehetőségeket, műszaki szempontokat. A korrekciót követően meghatározzuk a kiválasztott korrigált fajlagos értékek számtani közepét, mely az értékelt ingatlan becsült piaci értékének alapjául szolgáló fajlagos értéket eredményezi. Ezt követően az értékelt ingatlan korrekciós
tényezőit SWOT elemzés keretein belül ellenőrizzük. Az ingatlant az összehasonlításra kijelölt ingatlanokhoz képest értékeljük a jellemző erősségek (Strengths), gyengeségek (Weaknesses), lehetőségek (Opportunities ), és veszélyek (Threats) szempontjából. Az erősségek és gyengeségek olyan belső tényezői az ingatlannak, melyeket befolyásolhatunk, de a veszélyek és a lehetőségek
külső adottságokat jelentenek.

Igény szerint meghatározunk hitelbiztosítéki értéket, mely esetben a hitelbiztosítéki érték valamely ingatlannak az óvatos becslés alapján meghatározott értéke. A hitelbiztosítéki érték megállapítása során a hitelező által folyósított kölcsönök hosszú lejáratából származó sajátos kockázatokat, valamint az ingatlannak csak azon tulajdonságait és hozamait vesszük figyelembe, amelyek várhatóan a jövőben bármely tulajdonost megilletnek.

DRCV módszerű megközelítés

Ahol nem rendelkezünk megfelelő és összehasonlításra alkalmas ingatlanokkal, ott alkalmazzuk a DRCV módszerű megközelítést, mely alapvetően „műszaki szemléletű”. Ez esetben az ingatlan bruttó előállítási költségét kell csökkenteni a különböző, amortizációk összegével.

Ezeket alapvetően három tényező határozza meg:

  • ingatlan állapota, állaga
  • ingatlan fizikai, műszaki és erkölcsi avultsága
  • a környezeti és a piaci-gazdasági tényezők

Ez a valós érték meghatározása során, különösen lakás célú ingatlanok esetében nem feltétlenül ad valós képet a forgalmi értékről, és, ha lehetséges, inkább ellenőrző módszer. Különösen nem lakás célú ingatlanok esetében alkalmazzuk a nyereségtőkésítési (hozadéki megközelítést). Ez a módszer szintén piaci összehasonlításokon alapul. Itt a vagyontárgytól várható hasznokat, hozamokat becsüljük meg és a lehetséges, megvalósítható alternatívák közül kiválasztjuk
a legjobbat.

„Egy vagyon értéke annyi, mint a belőle származó tiszta jövedelem jelenértéke.” Használatát nehezíti, hogy a jövőre vonatkozó jelenbeli becsléseinket az általános gazdasági helyzet nagyon bizonytalanná teheti. Lakás célú ingatlanok esetében az értékbecsléseinket a helyszíni szemlét követő 72 órán belül elkészítjük. Kereskedelmi célú ingatlanok esetében a teljesítési határidő az igényelt értékeléstől függ (kizárólag forgalmi érték meghatározás ingatlan esetében, vagy teljes vagyonértékelés).

Értékbecsléseiket ügyfeleink megrendelhetik elektronikus úton is, a http://ingatlanempire92.hu/kapcsolat kattintva, mely esetben értékelőnk 24 órán belül felveszi velük a kapcsolatot.

„Empire’92- a személyes kapcsolat”